賬面價(jià)值6.6億元的自有房地產(chǎn)，一經(jīng)評估變身為投資性房地產(chǎn)增值9.32億元，中興通訊此舉及后續賬面價(jià)值14.29億元自有房地產(chǎn)的轉型，是制造業(yè)上市公司中少見(jiàn)的手法，有虛增利潤和凈資產(chǎn)的嫌疑。
2012年上半年，中興通訊(000063.SZ)投資性房地產(chǎn)從期初的零元猛增到期末近16億元，而此前公司根本沒(méi)有投資性房地產(chǎn)，而大筆投資性房地產(chǎn)對中國制造業(yè)企業(yè)而言并不多見(jiàn)。
“中興通訊要做房地產(chǎn)了？”有市場(chǎng)人士據公司日前發(fā)布的2012年中報猜測。不過(guò)，這并未得到公司方面的證實(shí)。截至發(fā)稿，記者尚未收到中興通訊方面對此的進(jìn)一步置評。
然而，從會(huì )計上講，將自用房產(chǎn)變成投資性房地產(chǎn)，不僅能增加公司凈資產(chǎn)，為現金緊張的公司創(chuàng )造再融資與借貸的條件，還能少計提折舊，增加公司凈利潤。
罕見(jiàn)的大規模房地產(chǎn)轉換
公司半年報顯示，集團(指中興通訊及其附屬公司其中的一家或多家公司)本期以經(jīng)營(yíng)租賃的形式將相關(guān)建筑物出租給關(guān)聯(lián)方中興發(fā)展有限公司(上市公司董事長(cháng)侯為貴擔任董事長(cháng)的公司)。
這些建筑物由自用房產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)，轉換日賬面價(jià)值為人民幣約6.6億元，經(jīng)評估后的轉換日公允價(jià)值為人民幣約15.95億元，評估增值人民幣9.32億元計入資本公積。
然而，并不為多數人所知的是，中興通訊還可經(jīng)營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)。其實(shí)，早在2008年5月，公司便通過(guò)了一項議案，將其經(jīng)營(yíng)范圍從原先以程控交換機、移動(dòng)通訊設備為代表的通訊業(yè)務(wù)，擴展到房屋租賃領(lǐng)域。當年10月底，公司還通過(guò)了《公司關(guān)于租賃物業(yè)關(guān)聯(lián)交易事項的議案》。
資料顯示，2007年-2011年，公司的房屋租賃業(yè)務(wù)出租對象主要是關(guān)聯(lián)公司，但公司財報中關(guān)于房屋租賃收入比較分散，數額并不大。
記者統計發(fā)現，公司在建工程從2007年的9.31億元增加到2011年的15.8億元。
近五年中興先后投入近58.49億元至在建工程中，已轉化為固定資產(chǎn)51.15億元。而固定資產(chǎn)轉化為投資性房地產(chǎn)，在2012年上半年首次出現，此前一直是將在建工程轉入固定資產(chǎn)科目中的房屋及建筑相關(guān)項目。
財報顯示，中興通訊的在建工程多為公司的工業(yè)園、科技園、研發(fā)中心等工業(yè)用地。
2007年公司在建工程中，主要有留仙洞工業(yè)園一期、研發(fā)中心和培訓樓、設備安裝工程等項目，2008年增加了西安科技園二期工程，2009年增加了上海二期、南京研發(fā)中心、人才公寓工程，2010年增加了上海研發(fā)中心二期、三亞研發(fā)基地項目、西安二區一期工程、西安科技園A10地塊項目、科技園C3研發(fā)中心工程，2011年增加了河源生產(chǎn)研發(fā)培訓基地一期、工業(yè)園北區二期工程。
與此同時(shí)，公司房屋及建筑物賬面余額從2007年年末的12.92億元，增加到2011年年末的43.47億元。2012年上半年期末，公司房屋與建筑物賬面余額更是猛增7.6億元，達到47.72億元。
此外，2007年至2011年，中興通訊的上土地使用權也迅速增加。公司土地使用權賬面余額從2007年年末近0.99億元，增加到2011年年末近9.5億元。2012年上半年，土地使用權賬面余額增加0.76億元，減少約0.40億元，期末賬面余額約為9.87億元。
值得注意的是，中興通訊在房地產(chǎn)的大規模投入，不僅是在土地使用權和房屋及建筑物賬面余額的迅速增長(cháng)。2012年半年報顯示，公司新增加的賬面價(jià)值約14.29億元的投資性房地產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權登記證書(shū)。中興通訊這一做法在制造類(lèi)上市公司中較為少見(jiàn)。
而與中興通訊主營(yíng)業(yè)務(wù)相同的華為，其投資性房地產(chǎn)近幾年一直無(wú)太大變動(dòng)。
華為公司財報顯示，自2004年1月1日起，華為將一些房屋出租給一家前子公司及一家前關(guān)聯(lián)方，至此便有了投資性房地產(chǎn)。
2008年12月31日，華為公司投資性房地產(chǎn)成本(賬面余額)為4.34億元，賬面凈值為2.42億元，公允價(jià)值為4.66億元；而截止到2011年12月31日，華為公司投資性房地產(chǎn)成本(賬面余額)為5.67億元，賬面凈值為人民幣2.78億元，公允價(jià)值為4.79億元。
涉嫌虛增凈資產(chǎn)、凈利潤
除了這筆之外，公司2012年還將有賬面價(jià)值近14.29億元的自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)。如果按照此次評估價(jià)，增長(cháng)1.5倍，兩項合計(6.6×1.5+14.29×1.5)，可增加凈資產(chǎn)近30億元。
按中興通訊固定資產(chǎn)的折舊政策，房屋及建筑物使用壽命30年，年折舊率為3.17%。上半年6.6億元加上將要轉成投資性房地產(chǎn)的14.29億元自用房地產(chǎn)，近21億元固定資產(chǎn)不用折舊，按年折舊率3.17%計算，可增加公司稅前利潤近6600萬(wàn)元(不考慮殘值)。
而2012年上半年，中興通訊的凈利潤為2.45億元，而扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約-5938萬(wàn)元，同期公司固定資產(chǎn)折舊約4.99億元。
令人不解的是，中興通訊下半年還有14億元的自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)，而這14.29億元未轉資產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權登記證書(shū)，此外，公司土地使用權也有4.67億元在申請土地使用權。
自用房地產(chǎn)改為以公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)本屬正常，但通常需兩個(gè)前提：相關(guān)經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，成本能夠可靠計量；另外便是管理層持有意圖改變。
但由自用房產(chǎn)變成投資性房產(chǎn)，成本法變更為公允價(jià)值計算，因為很容易受人為因素影響，即便有相關(guān)認定機構出具文件，但客觀(guān)公正性仍值得商榷。這公允價(jià)值如何界定？
如今，房地產(chǎn)如火如荼，中興通訊采用公允價(jià)值計量資產(chǎn)，業(yè)績(jì)看似增加了不少。如果將來(lái)房地產(chǎn)泡沫破滅，公司是不是也能客觀(guān)地確認虧損呢？
或因融資所需
2012年上半年突然“出生”的6億元投資性房地產(chǎn)，或與中興通訊的投資所需密切相關(guān)。
伴隨全球經(jīng)濟持續下行，境外電信運營(yíng)商資本開(kāi)支下降，公司訂單減少將導致業(yè)績(jì)增長(cháng)乏力。
中興通訊此前對本刊記者表示，通信設備行業(yè)是周期性行業(yè)，全球性經(jīng)濟不振給各運營(yíng)商帶來(lái)巨大財務(wù)壓力，這種壓力已傳到設備供應商當中。
而中興通訊依靠借債、融資推動(dòng)自身成長(cháng)的經(jīng)營(yíng)模式也面臨各種挑戰。依賴(lài)銀行貸款以?xún)r(jià)格戰獲得市場(chǎng)份額的策略現在難以為繼，終端業(yè)務(wù)面臨的競爭更加激烈，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~在2008年-2011年呈現不斷下滑趨勢，2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈流出達18.1億元。
而公司負債率仍居高不下。2007年-2011年，中興通訊資產(chǎn)負債率維持在70%-75%之間，同期，凈資產(chǎn)負債率從203%上升到300.76%。2012年上半年，資產(chǎn)負債率達75.07%，上半年凈資產(chǎn)負債率達301.12%。
公司已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多輪募資活動(dòng)，緩解資金壓力。公司半年報顯示：2010年1月通過(guò)配售H股，募集25.96億港元；2010年2月，通過(guò)“中興ZXC1”認股權證募集約9.12億元人民幣；2012年6月，公司發(fā)行“12中興01”公司債募集60億元人民幣。
中興通訊受高負債限制，融資與借貸遇瓶頸，無(wú)法像華為一樣發(fā)行“虛擬股”，而將自用房產(chǎn)變成投資性房產(chǎn)，不僅能虛增公司資產(chǎn)，提升公司融資額度，而且能調節公司凈利潤，這對中興通訊而言是件好事。
有趣的是，此前并不起眼的歌爾聲學(xué)(002241.SZ)，因傍上蘋(píng)果(NASDAQ，AAPL)，其市值近日達320億元左右，逼平中興通訊。草創(chuàng )兩年的小米手機，此前的估值也達到40億美元(約250億元人民幣)。
